貸付事業用宅地等として、小規模宅地等の特例の適用を受けた場合には、相続税の計算の基となる土地の評価額を最大50%も減額することができます。
土地の評価額が下がると、相続税の金額も当然に小さくなることから、できる限り、この特例の適用を受けて、相続税の節税を図るべきです。
そのため、今回は貸付事業用宅地等の要件などを中心に解説します。
なお、相続・事業承継コンサルティングについては、以下のサイトをご参照ください。
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目次
貸付事業用宅地等とは（概要と要件）
貸付事業用宅地等とは、被相続人等が貸付事業をしていた建物などの敷地（事業の用に供されていた宅地等）のことです。
この特定同族会社事業用宅地等を相続する場合には、一定の要件を満たすことで、小規模宅地等の特例を適用でき、相続税評価額を大きく下げることがてきます。
具体的には次のいずれかのケースに応じて、要件等は次の通り定められています。
なお、小規模宅地等の特例については、下記の記事でも解説していますので、こちらもご参照ください。
小規模宅地の特例で相続税を大幅に減額！！
(1)被相続人が営んでいた貸付事業を親族が相続するケース
このケースで特例を適用するためには、「被相続人の親族が、相続又は遺贈により取得し、被相続人の貸付事業を申告期限までに引き継ぎ、その宅地等を相続税の申告期限まで保有し、当該貸付事業を営んでいることが必要です。
これを整理すると、満たすべき要件は次の通りです。
| ✓事業継続要件：相続税の申告期限まで、被相続人から引き継いだその宅地等に係る貸付事業を行っていること
✓保有継続要件：相続税の申告期限までその宅地等を有していること |
(2)生計一親族が被相続人の宅地等で貸付事業を営んでいたケース
このケースで特例を適用するためには、「被相続人と生計を一にしていた親族であって、相続又は遺贈により取得し、相続開始前から申告期限まで引き続きその宅地等を自己の貸付事業の用に供し、申告期限まで引き続きその宅地等を有していること」が必要です。
また、「被相続人と被相続人と生計を一にする親族との間で、当該宅地等の地代や当該宅地等の上に建築されている建物の家賃の支払いがないこと」も必要です。
この要件が定められている理由は、被相続人と生計を一にする親族が被相続人の宅地等を相続した場合、賃貸人と賃借人が同じになり、貸付事業を継続することができないためです。
これらを整理すると、満たすべき要件は次の通りです。
| ✓事業継続要件：相続税の申告期限まで、相続開始の前から親族が営んでいるその宅地等に係る貸付事業を行っていること
✓保有継続要件：相続税の申告期限までその宅地等を有していること✓無償使用要件：被相続人と生計を一にしていた親族との間で地代又は家賃の支払いがないこと ✓無償使用要件：被相続人と生計を一にしていた親族との間で地代又は家賃の支払いがないこと |
なお、その他の小規模宅地等の特例については、以下の記事もご参照ください。
特定居住用宅地等はこちら：
特定居住用宅地等とは？要件などを詳しく解説！！
特定事業用宅地等はこちら：
特定事業用宅地等とは？要件などを詳しく解説！！
特定同族会社事業用宅地等はこちら：
特定同族会社事業用宅地等とは？要件などを詳しく解説！！
貸付事業の範囲
貸付事業の範囲には、不動産貸付業、駐車場業、自転車駐輪場業および準事業（事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行うもの）が含まれます。
ただし、特定同族会社事業用宅地等は除かれます
また、平成30年度税制改正により貸付期間要件も要求されることとなり、相続開始前３年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等（相続開始の日まで３年を超えて引き続き特定貸付事業（貸付事業のうち準事業以外のもの）を行っていた被相続人等の当該貸付事業の用に供されていたものを除きます）は除外されています。
貸付期間要件を整理すると、次の表のようになります。
| 区分 | 貸付期間要件 | |
| 相続開始前３年以内に貸付事業に供された宅地等 | ３年を超えて引き続き特定貸付事業を行っていた被相続人等 | 満たす |
| 上記以外の被相続人等 | 満たさない | |
| 相続開始前３年を超えて貸付事業に供された宅地等 | 満たす | |
特定貸付事業とは
特定貸付事業とは、貸付事業のうち準事業以外のものをいいますが、被相続人等の貸付事業が準事業以外の貸付事業に当たるかどうかは、社会通念上、事業と称するに至る程度の規模で当該貸付事業が行われていたかどうかにより判定することになります。
明確な判定基準はありませんが、所得税基本通達26-9のいわゆる５棟10室基準や、所得税基本通達27-2の有料駐車場等の所得判定が参考になります。
(1)所得税基本通達26-9（建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定）
建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとされます。
①貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10室以上であること
②独立家屋の貸付けについては、おおむね５棟以上であること
(2)所得税基本通達27-2（有料駐車場等の所得）
いわゆる有料駐車場、有料自転車置場等の所得については、自己の責任において他人の物を保管する場合の所得は事業所得又は雑所得に該当し、そうでない場合の所得は不動産所得に該当するとされます。
例えば、パーロックや自動精算機等の主要な設備を管理会社が持ち込むなど、実質的に管理会社が駐車場の事業リスクを取っている場合には、事業所得又は雑所得に分類されます。
貸付事業用宅地等の留意点
貸付事業用宅地等の留意点等は次の通りです。
(1)使用貸借は特例の対象外
貸付事業は相当の対価を得て継続的に行うものに限られていることから、使用貸借により貸し付けられている宅地等は特例の対象になりません。
(2)事業の廃業・宅地等の売却
事業を継ぐ気がないからと言って、すぐに廃業したり、相続した宅地等を売却したりすると原則として特例の適用は受けることができないことから、この特例の適用を受けるためには、少なくとも事業を申告期限までは続ける必要があります。
(3)適用は持分割合に応じる部分のみ
それぞれの要件に該当する被相続人の親族が相続又は遺贈により取得した場合であっても、宅地等の全体が貸付事業用宅地等として扱われるのではなく、この特例の適用は、あくまで持分の割合に応ずる部分に限られます。
貸付事業用宅地等の要件表
貸付事業用宅地等の要件表は次の通りです。
| 区分 | 適用要件 | |
| 被相続人の貸付事業の用に供されていた宅地等 | 貸付期間要件 | 相続開始前３年以内に、新たに貸付事業の用に供された宅地等（相続開始の日まで３年を超えて引き続き特定貸付事業を行っていた被相続人等の当該貸付事業の用に供されていたものを除く）でないこと |
| 取得者要件 | 被相続人の親族であること | |
| 事業承継要件 | 被相続人の貸付事業を相続税の申告期限までに承継し、かつ、申告期限まで当該貸付事業を営んでいること | |
| 保有継続要件 | その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること | |
| 被相続人と生計を一にする親族の貸付事業の用に供されていた宅地等 | 貸付期間要件 | 相続開始前３年以内に、新たに貸付事業の用に供された宅地等（相続開始の日まで３年を超えて引き続き特定貸付事業を行っていた被相続人等の当該貸付事業の用に供されていたものを除く）でないこと |
| 取得者要件 | その貸付事業を行っていた生計一の親族であること | |
| 事業承継要件 | 相続開始前から行っていた自己の貸付事業を申告期限まで継続すること | |
| 保有継続要件 | その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること | |
| 無償使用要件 | 被相続人に対して当該宅地等の地代や当該宅地等の上に建築されている建物の家賃の支払いがないこと | |
まとめ
以上、今回は貸付事業用宅地等の要件などを中心に解説させていただきました。
貸付事業用宅地等として、小規模宅地等の特例の適用を受けた場合には、相続税の計算の基となる土地の評価額を最大50%も減額することができます。
この特例の適用を受けて、土地の評価額が下がると、相続税の金額も当然に小さくなり、簡単に相続税の節税が可能です。
ただし、貸付事業用宅地等として、小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、認められるいくつかのケースごとの要件をしっかりと理解した上で、留意点などにも気を付ける必要があります。
そのため、事前に税理士等の専門家に相談することをお勧めします。
「江東区・中央区（日本橋）・千葉県（船橋）」を拠点とする保田会計グループでは、貸付事業用宅地等として、小規模宅地の特例の適用が受けられるか否かのご相談もお受けしておりますので、お気軽にご連絡ください。
なお、小規模宅地等の特例と並んで、よく使われる制度である「配偶者控除」に概要等については、以下の記事をご参照ください。
配偶者控除の適用で相続財産1億6,000万円までなら無税（要件やデメリットなども）
また、相続対策で比較的に簡単にできる節税対策の１つである「養子縁組」の活用方法等については、以下の記事をご参照ください。
養子縁組で相続税を節税！！（節税効果や注意点も）