不動産の譲渡や相続の相談を受けていると、しばしば「権利証を失くしたけど、どうすればいいのか」といった質問を受けます。
そこで、今回は権利証について、「その内容」や、「権利証が必要となる場面」、「権利証を紛失した場合の対応策」などを解説します。
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権利証（登記済証）とは
「権利証」とは不動産の登記が済んだときに法務局から交付される書類のことで、正式名称は「登記済証」と言います。登記とは特定の不動産について「どんな建物（土地）」で「所有者は誰か」などの情報を法務局へ登録することです。
不動産を購入した人や相続した人が法務局へ登記を行うことで、法的に不動産の所有権を主張できるようになります。
この登記手続きが終わると、法務局から、不動産の所有権が移ったことを示す書類として「権利証（登記済証）」が所有者へ発行されます。
ただし、この権利証が発行されたのは2004年（平成16年）までで、2005年（平成17年）以降は登記が完了すると、登記識別情報通知が法務局から発行されています。
権利証の内容
権利証には、以下のような不動産の権利に関わる書類がいくつかまとめられています。
| ✓登記申請書のコピー ✓売買契約書 ✓売渡証書 |
ただし、実際に権利証にまとめられている書類は、登記の理由（売買・相続など）や個々の登記状況によって異なりますので、ご注意ください。
権利証の交付は2004年（平成16年）まで
この権利証は上述の通り、2004年（平成16年）までに不動産の登記を行った人に対して法務局から発行されていた書類となります。
2005年（平成17年）からは登記のオンライン化に伴い、権利証は発行されず、代わりに登記を行った人に対して「登記識別情報通知」が交付されています。この登記識別情報通知には、ランダムな12桁の英数字から作られる「登記識別情報」が記載されます。
また、権利証は現在でも効力はあることから、不動産の売却や抵当権の設定などで本人確認を行う場合には、権利証を持参すれば問題ありません。
権利証は再発行できない！
権利証を紛失しても再発行はできないことから、権利証を紛失した場合には、本人確認の代替方法を用いることとなります。
代替方法を用いることで、権利証がなくとも、売買や贈与などを行えることが可能となります。
具体的な方法は後述します。
権利証が必要となる場面とは
権利証が必要となるのは、不動産の名義変更を行うときなど、次の4つの場面が考えられます。
| (1)不動産を売却するとき (2)不動産を贈与するとき (3)離婚により不動産を財産分与するとき (4)抵当権を設定・抹消するとき |
これらの場面では権利証の提示が求められることがあります。
(1)不動産を売却するとき
所有している土地や建物などの売却を不動産会社に依頼すると、一般的に権利証を準備するように言われます。
売却で必要となる主な書類は次の通りです。
| ✓権利証 ✓本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカード、健康保険証など） ✓間取り図 ✓実印 ✓印鑑証明書 ✓固定資産税納税・都市計画税納税通知書 ✓固定資産評価証明書 |
権利証は不動産会社に売却を依頼して媒介契約を結ぶ段階で提示が求められます。不動産の売却を決めたら、権利証を早めに準備することが大切です。
(2)不動産を贈与するとき
所有している土地や建物などを生前に贈与する場合には、権利証が必要となります。
この生前贈与に必要となる主な書類は次の通りです。
| ✓権利証 ✓印鑑証明書 ✓実印 ✓贈与契約書 ✓固定資産評価証明書 |
(3)離婚で不動産を財産分与するとき
離婚した場合には、婚姻中に築いた財産（貯金・家具・不動産など）を配偶者と分配することがあり、これを財産分与と言います。
夫婦どちらかの名義で所有していた不動産を相手に財産分与する場合には、不動産の所有権を変更するために所有権移転登記を行う必要があります。
この所有権移転登記に必要となる主な書類は次の通りです。
| ✓権利証 ✓固定資産評価証明書 ✓戸籍謄本（離婚の記載があるもの） ✓印鑑証明書（譲渡する人） ✓実印（譲渡する人） ✓住民票（受け取る人） |
また、夫婦共同の名義で所有していた不動産をどちらか片方の単独名義にする場合は、持分移転登記を行います。
この持分移転登記に必要となる主な書類は次の通りです。
| ✓権利証 ✓登記申請書 ✓離婚協議書、財産分与協議書 ✓固定資産評価証明書 ✓戸籍謄本（離婚の記載があるもの） ✓住民票（受け取る人） ✓印鑑証明書（譲渡する人） ✓実印（譲渡する人） |
(4)抵当権を設定・抹消するとき
抵当権とは、住宅ローンなど金融機関からお金を借りるときに土地や建物を担保として設定する権利のことです。ここで、土地や建物の所有者が返済をできなくなった場合には、抵当権が設定された土地や建物は差し押さえられ、競売にかけられます。
この抵当権設定に必要となる主な書類は次の通りです。
| ✓権利証 ✓抵当権設定契約証書 ✓印鑑証明書 ✓実印 ✓本人確認書類（運転免許証、健康保険証、マイナンバーカードなど） |
なお、抵当権を抹消する場合にも、権利証は必要となります。
権利証を紛失した場合の対応策
権利証は不動産の所有権を持つ本人かどうかを確認するための「本人確認書類」です。そのため、権利証を紛失した場合であっても別の方法で本人確認をすることができれば、問題なく売却や財産分与を進めることができます。
具体的に権利証を紛失した場合の対応策としては、次のうちどれか1つの本人確認方法を代替方法とします。
| (1)事前通知制度 (2)資格者代理人による本人確認情報提供 (3)公証人による本人確認制度 |
これらの代替方法を以下で確認します。
(1)事前通知制度
事前通知制度とは、法務局がする本人確認の手続きを言います。
具体的には、登記官（登記を行う権限を持った事務官）が登記義務者（不動産を譲り渡す人など登記によって形式上不利益を受ける者）の現住所に宛てて郵便を通知することで、本人以外の人が、本人になりすまして申請したのではないことを確認します。
事前通知書には、次のようなことが記載されています。
| ✓不動産登記の申請があったこと ✓不明な点があれば法務局に連絡する必要がある旨 |
事前通知を受け取った人は、２週間以内に、通知書の回答欄に記名して、登記申請書に押したものと同じ印鑑で押印して、法務局に送り返します。
ここで他人がなりすまして不動産登記を申請している場合は、本人に連絡が行くことにより、不正な登記が行われることを防ぐことができます。
郵送でやり取りすることから、時間がかかってしまうことがデメリットです。
(2)資格者代理人による本人確認情報提供
資格者代理人による本人確認情報の提供とは、司法書士などの資格を持つ代理人が、本人に代わって適切な本人確認情報を法務局へ提供することを言います。
登記申請が司法書士の代理によってされている場合に活用できる方法で、権利証が無くても登記申請をすることができます。
本人確認情報には次のような事項を記載します。
| ✓司法書士が、申請人と面談した日時、場所とその状況
✓司法書士が、申請人と面識がある場合は、その旨およびその面識が生じた経緯 ✓司法書士が、申請人と面識がない場合は、その人が本人であることを確認するために提示された書類の内容および本人であると認めた理由 |
この方法を活用する場合の手順は次の通りです。
| ①不動産登記を依頼した司法書士に、資格者代理人として本人確認情報の提供を依頼
②その後司法書士と面談を行い、本人確認書類を提出して登記名義人本人であることを確認 ③司法書士から「この人は間違いなく本人です」という情報を法務局へ提出 ④法務局から承認されれば権利証の提出なしで売却や財産分与などが行える |
(3)公証人による本人確認情報提供
公証人による本人確認情報提供とは、公証人に本人確認を行ってもらうことを言います。
具体的には公証人が業務を行う公証役場に出向き、公証人に本人確認を行ってもらい、書面を作成してもらいます。
その書面を登記申請書と一緒に法務局へ提出することで、権利証の提示なしに不動産の売買などが進められます。
まとめ
以上、今回は権利証について、「その内容」や、「権利証が必要となる場面」、「権利証を紛失した場合の対応策」などを解説させていただきました。
権利証とは売却や財産分与など、不動産の所有権を移転するときに本人確認書類として使用する書類のことです。
発行されたのは2004年までですが、現在でも有効です。
権利証が必要になる場面として、「売却・生前贈与・財産分与・抵当権」などが考えられます。権利証が見つからない場合には「事前通知・資格者による本人確認・公証人による本人確認」の３つの代替方法があります。
これらを踏まえて、権利証についての知識を備えておくと、正しい場面で適切に使用することができます。
なお、「相続税の基礎知識」や「会社の本店移転・住所変更した場合の手続き」、「登記簿謄本の取得方法等」については、以下の記事もご参照ください。
相続税の基礎知識はこちら：
相続税の計算方法をわかりやすく解説！（スケジュールや相続税がかかる遺産額も）
会社の本店移転・住所変更した場合の手続きはこちら：
会社の本店移転・住所変更した場合の手続き
登記簿謄本の取得方法等はこちら：
登記簿謄本（履歴事項全部証明書）の６つの取得方法を詳しく解説！！